Bekommen Ausländer ohne Wohnsitz in Bulgarien einen Immobilienkredit?
In vielen Fällen ja. Bulgarische Banken prüfen ausländische Antragsteller individuell: Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Einkommen aus dem Ausland, bestehende Verbindlichkeiten und die Immobilie selbst. Einige veröffentlichte Produkte richten sich an bulgarische Staatsbürger oder an Personen mit Wohnsitz in Bulgarien und Einkommen aus dem Ausland. Lassen Sie sich deshalb schriftlich bestätigen, welches Produkt zu Ihrer Situation passt.
Innerhalb der EU ist die Staatsangehörigkeit allein kein Grund, einen Kreditnehmer abzulehnen – so der Leitfaden „Ihr Europa“ der Europäischen Kommission. Banken achten aber genau darauf, wo Sie leben und verdienen. Ein gut vorbereiteter Antrag mit klaren Einkommensnachweisen macht daher einen echten Unterschied.
Welche bulgarischen Banken vergeben Immobilienkredite an ausländische Käufer?
UniCredit Bulbank, Postbank, Fibank und DSK Bank werben alle mit Wohnungsbaukrediten. Jede Bank legt eigene Kriterien für Antragsteller fest, die im Ausland leben oder verdienen. Vergleichen Sie die veröffentlichten Produkte und fragen Sie bei jeder Bank direkt nach.
Bankprodukte ändern sich häufig. Lassen Sie sich die aktuellen Konditionen schriftlich geben, bevor Sie eine Immobilie reservieren.
Mit welchen Zinsen und Beleihungsquoten können Ausländer in Bulgarien rechnen?
Die Zinsen für Immobilienkredite in Bulgarien sind niedrig. Die Bulgarische Nationalbank meldete für neue Wohnungsbaukredite im September 2026 einen durchschnittlichen Zinssatz von 2,41 % und einen effektiven Jahreszins von 2,76 %. Die DSK Bank nannte Standardzinsen von 2,25–3,45 %, und die Fibank warb für ihr Produkt für Einkommen aus dem Ausland mit variablen Zinsen ab 3,15 %. Ihr persönlicher Zinssatz hängt von der Prüfung durch die Bank ab.
Die nationalen Regeln setzen den äußeren Rahmen. Seit dem 1. Oktober 2024 begrenzt die Bulgarische Nationalbank Kredite auf 85 % des Immobilienwerts, die monatliche Rate auf 50 % des Einkommens und die Laufzeit auf 30 Jahre. Produkte für Kreditnehmer im Ausland finanzieren meist bis zu 70 %. Planen Sie daher etwa 30 % Eigenkapital zuzüglich der Kaufnebenkosten ein.
Vergleichen Sie schriftliche Angebote mit effektivem Jahreszins statt beworbener Zinssätze. Zu Steuern und Gebühren zusätzlich zum Kaufpreis lesen Sie Kavaleos Leitfaden zu den Kaufnebenkosten in Bulgarien.
Welche Unterlagen brauchen Ausländer für einen bulgarischen Immobilienkredit?
Banken verlangen einen Identitätsnachweis, Belege über Einkommen und bestehende Verbindlichkeiten sowie Unterlagen, die zeigen, dass die Immobilie als Sicherheit geeignet ist. Fibank und UBB veröffentlichen ihre Checklisten, und jede Bank entscheidet selbst, welche Dokumente sie akzeptiert. Eine typische Kreditakte enthält:
- Identität: Reisepass oder Personalausweis, Angaben zum Wohnsitz und Familienstand.
- Einkommen: Arbeitsvertrag oder Steuerbescheide, Kontoauszüge und bestehende Kredite.
- Immobilie: Eigentumsurkunde, Katasterunterlagen, Lastenauszug und Wertgutachten.
- Übersetzungen: beglaubigte oder legalisierte Übersetzungen, wenn die Bank sie verlangt.
Die Checkliste der Fibank sieht Einkommensnachweise und Kontoauszüge für zwölf Monate vor. Ein unabhängiger bulgarischer Anwalt kann Kredit- und Kaufvertrag zusätzlich zur Prüfung durch die Bank kontrollieren.
Bekommen EU-Bürger, Nicht-EU-Bürger und Selbstständige einen bulgarischen Immobilienkredit?
EU-Bürger können ein Haus mit Grundstück auf ihren eigenen Namen kaufen, und Banken prüfen sie wie andere Kreditnehmer mit Einkommen aus dem Ausland. Käufer aus Nicht-EU-Staaten erwerben ein Haus mit Grundstück meist über eine bulgarische Gesellschaft. Fragen Sie die Bank daher früh, ob sie an eine solche Struktur Kredite vergibt. Selbstständige sollten Steuererklärungen und Jahresabschlüsse für den Zeitraum bereithalten, den die Bank verlangt.
Gibt es in Bulgarien einen Kredit für eine Immobilie im Bau?
Einige bulgarische Banken finanzieren Immobilien schon vor der Fertigstellung; ab welchem Baustadium, hängt von der Bank und der Art der Immobilie ab. Die DSK Bank bewirbt zum Beispiel Finanzierungen für bestimmte Wohnungen im Rohbau, während das Fibank-Produkt für Einkommen aus dem Ausland eine fertiggestellte, in Betrieb genommene Immobilie voraussetzt.
Akt 14 bestätigt die Abnahme des Rohbaus, Akt 15 die Bereitschaft zur Inbetriebnahme und Akt 16 – bei vielen Häusern die Bescheinigung über die Inbetriebnahme – die endgültige Nutzungserlaubnis. Einzelheiten finden Sie in Kavaleos Leitfaden zu Akt 14, Akt 15 und Akt 16. Den Baustand jedes Kavaleo-Hauses sehen Sie auf der Seite „Häuser“. Vereinbaren Sie einen Zahlungsplan, der dazu passt, wann Ihre Bank das Geld auszahlt.
Ist ein Kredit auf die eigene Immobilie zu Hause einfacher als ein bulgarischer Kredit?
Für viele Käufer ist das der einfachste Weg. Ihre Bank zu Hause kennt Ihr Einkommen und Ihre Kreditgeschichte bereits, und vielleicht können Sie Ihre bestehende Immobilie beleihen oder Ihre Finanzierung aufstocken. Vergleichen Sie die Konditionen mit einem bulgarischen Angebot: Die bulgarischen Zinsen sind niedrig, ein Kredit zu Hause ist dafür oft schneller arrangiert.
Was sollten Ausländer prüfen, bevor sie eine Anzahlung leisten?
Klären Sie Ihre Finanzierung, bevor Sie unterschreiben. Vier Punkte genügen:
- Voraussetzungen: Kriterien der Bank zu Staatsangehörigkeit, Wohnsitz und Einkommen bestätigen lassen.
- Zahlen: Zinssatz, effektiven Jahreszins, Gebühren und Anforderungen an das Wertgutachten schriftlich anfordern.
- Zeitplan: klären, wann die Bank das Geld auszahlt.
- Absicherung: Anzahlungs- und Finanzierungsklauseln von einem unabhängigen Anwalt prüfen lassen.
Den gesamten Ablauf finden Sie in Kavaleos Schritt-für-Schritt-Leitfaden zum Immobilienkauf in Bulgarien.
Was fragen ausländische Käufer am häufigsten zu bulgarischen Immobilienkrediten?
Bekomme ich einen Kredit mit wenig Eigenkapital?
Planen Sie bei einem Produkt für Kreditnehmer im Ausland etwa 30 % Eigenkapital zuzüglich der Kaufnebenkosten ein. Die nationale Obergrenze von 85 % des Immobilienwerts ist ein Höchstwert, kein Standardangebot. Fragen Sie Ihre Bank, wie viel sie finanziert.
Laufen bulgarische Immobilienkredite jetzt in Euro?
Ja. Bulgarien hat am 1. Januar 2026 den Euro eingeführt, daher laufen Kredite und Immobilienpreise in Euro. Wenn Sie in Euro verdienen, tragen Sie bei Ihren Raten kein Wechselkursrisiko.
Garantiert eine Vorabzusage den Kauf?
Eine Vorabzusage bestätigt, dass die Bank grundsätzlich bereit ist, Ihnen einen Kredit zu geben. Der endgültige Kredit hängt außerdem vom Wertgutachten und der rechtlichen Prüfung der Immobilie ab. Stimmen Sie die Bedingungen Ihrer Anzahlung auf den Zeitplan der Bank ab und lassen Sie die Finanzierungsklausel von Ihrem Anwalt prüfen.
Was tun, wenn eine bulgarische Bank meinen Antrag ablehnt?
Fragen Sie die Bank nach den Gründen und stellen Sie den Antrag bei einer anderen Bank – jede legt eigene Kriterien fest. Ein Kredit auf Ihre Immobilie zu Hause oder ein angepasstes Budget sind gute Alternativen.
Das Fazit
Bei der Finanzierung eines Hauses bei Burgas geht es darum, den richtigen Weg zu wählen. Die bulgarischen Zinsen sind niedrig und in Euro, ein Kredit zu Hause ist oft einfach, und wer mit Eigenkapital kauft, kann am schnellsten abschließen. Lassen Sie sich Ihre Finanzierung schriftlich bestätigen, bevor Sie unterschreiben – danach folgt der Kauf den üblichen Schritten.
Aktuelle Häuser finden Sie auf der Seite „Häuser“, und wie ein Kauf abläuft, lesen Sie auf der Seite zum Kaufprozess. Für Fragen zu einem Haus oder eine Besichtigung schreiben Sie an info@kavaleo.eu oder rufen Sie an unter +359 888 909 188.