Wie hoch sind die Kosten beim Immobilienkauf in Bulgarien einschließlich aller Gebühren?
Die Gesamtkosten bestehen aus dem vereinbarten Kaufpreis, der kommunalen Erwerbsteuer, Notargebühren, der Eintragungsgebühr und notwendigen Dienstleistungen. Für einen Kaufpreis einschließlich gegebenenfalls anfallender Mehrwertsteuer können zusätzlich etwa 5–6 % als erste Planungsgröße dienen. Das ist jedoch keine Obergrenze: Maklerprovisionen, Finanzierung, nicht enthaltene Mehrwertsteuer und objektspezifische Aufwendungen können den Betrag deutlich erhöhen.
Diese Unterscheidung ist wichtig: Einige Kosten sind zwingend, andere hängen vom Käufer, Verkäufer, der Gemeinde oder der jeweiligen Immobilie ab.
Ein Kauf ohne Maklerprovision und mit unkomplizierten Unterlagen kann wesentlich weniger kosten als ein Erwerb, bei dem eine Gesellschaft gegründet, ein Darlehen aufgenommen oder eine aufwendige rechtliche Prüfung durchgeführt werden muss.
Rechenbeispiel: unser Haus in Cherni Vrah für 187.000 €
Dieses Beispiel wurde am 30. Oktober 2026 erstellt. Es verwendet 187.000 €, den Preis des 170-m²-Hauses der Countryside Collection II „Fairy Hill“ von Kavaleo in Cherni Vrah, wie er auf unserer Häuser-Seite veröffentlicht ist. Die Preise enthalten die Mehrwertsteuer und können sich ändern; den aktuellen Preis finden Sie auf der Häuser-Seite.
Die Annahmen entsprechen einem Direktkauf bei Kavaleo: Der Preis enthält die Mehrwertsteuer, Kavaleo verkauft direkt, daher fällt keine Käuferprovision an, und der Käufer ist EU- oder EWR-Bürger, sodass keine Gesellschaft gegründet werden muss. Wir nehmen außerdem an, dass der steuerliche Wert den Kaufpreis nicht übersteigt und der Notar umsatzsteuerlich registriert ist. Für die kommunale Erwerbsteuer haben wir 3 % angesetzt, den gesetzlichen Höchstsatz; diese Position ist also eher zu hoch als zu niedrig gerechnet. Cherni Vrah gehört zur Gemeinde Kameno, die ihren Satz in einer kommunalen Verordnung festlegt. Ihr Notar oder Anwalt bestätigt den genauen Betrag.
Sie kaufen als Nicht-EU-Bürger, etwa aus dem Vereinigten Königreich oder der Ukraine? Dann wird ein Haus mit Grundstück in der Regel über eine bulgarische Gesellschaft gehalten. Rechnen Sie in diesem Fall die Gründungs- und laufenden Kosten hinzu, die weiter unten im Abschnitt zur EOOD beschrieben sind.
Die Beträge für Rechtsberatung, Übersetzungen und Verwaltung sind bewusst gesetzte Modellannahmen. Es handelt sich weder um gesetzliche Tarife noch um nachgewiesene Marktpreise oder verbindliche Angebote.
Die gesetzlichen Gebühren wurden anhand bulgarischer Rechtsinformationen berechnet, die am 23. Oktober 2026 aktualisiert wurden. Die Modellannahmen und Berechnungen stammen vom 30. Oktober 2026.
Die zusätzlichen Kosten entsprechen rund 4,34 % des angenommenen Kaufpreises.
Dies ist ein vergleichsweise einfacher Erwerbsfall, keine Berechnung der maximal möglichen Kosten. Nicht berücksichtigt sind Darlehenskosten, eine gegebenenfalls gesonderte Gebühr für die Ausarbeitung der notariellen Urkunde, Käuferprovisionen, zusätzliche Arbeiten an der Immobilie und laufende Eigentümerkosten.
Berechnet der Notar für die Erstellung der Urkunde eine separate Gebühr in Höhe der proportionalen Beurkundungsgebühr zuzüglich der gegebenenfalls anfallenden Mehrwertsteuer, steigt der Beispielbetrag um etwa 774,29 € auf 195.895,58 €.
Würde derselbe Preis über einen Makler gezahlt, der dem Käufer 3 % Provision zuzüglich 20 % Mehrwertsteuer berechnet, kämen weitere 6.732 € hinzu. Ausgehend vom ursprünglichen Szenario würden die 195.121,29 € damit vor anderen Aufwendungen auf 201.853,29 € steigen.
Dies sind verschiedene Rechenfälle, keine Prognose für jeden Immobilienkauf. Sie zeigen, weshalb eine pauschale Prozentzahl oder ein Online-Rechner keinen schriftlichen Kostenvoranschlag ersetzt.
Wie hoch ist die kommunale Grunderwerbsteuer in Bulgarien?
Beim entgeltlichen Immobilienerwerb fällt in Bulgarien grundsätzlich eine kommunale Steuer an. Ihre Bemessungsgrundlage ist im Regelfall der höhere Betrag aus vereinbartem Kaufpreis und amtlichem Steuerwert. Der gesetzlich zulässige Steuersatz liegt je nach Gemeinde zwischen 0,1 % und 3 %. Käufer können den Satz nicht selbst wählen; die Steuer kann mehrere Tausend Euro ausmachen.
Das bulgarische Finanzministerium bestätigt diese Spanne auf Grundlage des Gesetzes über kommunale Steuern und Gebühren. Den konkreten Satz legt die jeweilige Gemeinde in ihrer Verordnung fest.
Rechenbeispiele vom 30. Oktober 2026. Die Tabelle nennt keine nachgeprüften Steuersätze bestimmter Gemeinden.
Wer eine Immobilie in der Umgebung von Burgas sucht, sollte eine wichtige verwaltungsrechtliche Besonderheit beachten.
Cherni Vrah, der Standort der aktuellen Countryside Collection II von Kavaleo, liegt in der Gemeinde Kameno im Verwaltungsbezirk Burgas. Dies geht aus dem bulgarischen staatlichen Verwaltungsregister hervor.
Ein für die Stadt beziehungsweise Gemeinde Burgas genannter Steuersatz darf deshalb nicht ungeprüft auf ein Objekt in Cherni Vrah übertragen werden.
Entscheidend ist die Gemeinde, auf deren Gebiet das Grundstück tatsächlich liegt. Anwalt oder Notar sollten deren aktuelle Steuervorschriften prüfen, bevor die Gesamtkosten kalkuliert werden.
Auch ein niedriger ausgehandelter Kaufpreis führt nicht zwangsläufig zu einer niedrigeren Steuer. Übersteigt der amtliche Steuerwert den Kaufpreis, kann dieser höhere Wert maßgeblich sein.
Wie werden Notargebühren in Bulgarien berechnet, und fällt Mehrwertsteuer an?
Die notariellen Beurkundungsgebühren werden nach einem gesetzlich geregelten Staffeltarif berechnet. Maßgeblich ist grundsätzlich der höhere Wert aus Kaufpreis und amtlichem Steuerwert. Soweit anwendbar, kommt Mehrwertsteuer hinzu. Weitere notarielle Tätigkeiten können separat berechnet werden, sodass die reine Tarifgebühr nicht unbedingt dem vollständigen Rechnungsbetrag entspricht.
Nach den am 23. Oktober 2026 aktualisierten Angaben von Lega Int beträgt die Obergrenze der proportionalen Beurkundungsgebühr 3.067,75 €.
Für einen Geschäftswert von 187.000 € ergibt der Tarif eine Gebühr von ungefähr 645,24 €.
Ist der Notar für die Mehrwertsteuer registriert, kommen beim bulgarischen Standardsatz von 20 % weitere 129,05 € hinzu. Dieser Teil der Notarkosten beläuft sich somit auf rund 774,29 €.
Welche zusätzlichen Notarkosten können entstehen?
Die Ausarbeitung der notariellen Kaufurkunde kann nach dem Notartarif gesondert vergütet werden. Auch andere Urkunden, Beglaubigungen, Abschriften und Formalitäten im Zusammenhang mit einer Hypothek können zusätzliche Gebühren auslösen.
Wer nur die einfache proportionale Gebühr einplant, unterschätzt möglicherweise die endgültige Notarrechnung.
Verlangen Sie vor dem Beurkundungstermin eine schriftliche und aufgeschlüsselte Kostenaufstellung. Darin sollten Beurkundung, Ausarbeitung der Urkunde, Mehrwertsteuer und gegebenenfalls weitere Tätigkeiten getrennt ausgewiesen sein.
Wie viel kostet die Eintragung einer Immobilie in Bulgarien?
Für die Eintragung des Eigentumsübergangs in das bulgarische Immobilienregister fällt grundsätzlich eine Gebühr von 0,1 % des maßgeblichen Eintragungswerts an, mindestens jedoch der gesetzlich festgelegte Mindestbetrag. Bei einem angenommenen Wert von 187.000 € ergeben sich 187 €. Weitere Eintragungen, etwa zu einer Hypothek, können gesondert kostenpflichtig sein.
Nach den von Lega Int am 23. Oktober 2026 aktualisierten Angaben beträgt die Mindestgebühr 5,11 €.
Die Eintragung ist ein wesentlicher Schritt bei der Übertragung und öffentlichen Dokumentation des Eigentumsrechts.
Allerdings beseitigt die Registereintragung keine Mängel in der Eigentumskette und legalisiert auch kein rechtswidrig errichtetes Gebäude.
Eine eingetragene notarielle Kaufurkunde ist deshalb keine bedingungslose Garantie dafür, dass alle rechtlichen und baulichen Fragen geklärt sind.
Den gesamten Ablauf erläutert der Schritt-für-Schritt-Leitfaden von Kavaleo zum Immobilienkauf in Bulgarien.
Was kostet ein unabhängiger Anwalt beim Immobilienkauf in Bulgarien?
Die Anwaltskosten hängen vom Umfang der Prüfung, der Eigentumshistorie, den Unterlagen und der Komplexität des Kaufvertrags ab. Einen für alle Transaktionen verbindlichen Einheitspreis gibt es nicht. Die notarielle Beurkundung ersetzt keine unabhängige rechtliche Prüfung. Wer darauf verzichtet, kann erhebliche finanzielle Risiken eingehen.
Die im Rechenbeispiel vorgesehenen 1.200 € sind lediglich ein angenommener Budgetposten, kein überprüfter Marktpreis.
Der bulgarische Rechtsanwalt Blagoy Tumbarov nennt in einem Beitrag vom 11. August 2026 die Eigentumshistorie, Belastungen des Grundstücks, Vorverträge und die Eigentumsrechte ausländischer Käufer als wesentliche Prüfungspunkte vor einer Anzahlung.
Was kann passieren, wenn Sie auf eine rechtliche Prüfung verzichten?
Auf einer Immobilie können Hypotheken, Pfändungen, Verfügungsbeschränkungen oder ungeklärte Eigentumsansprüche liegen.
Katasterangaben können von den tatsächlichen Verhältnissen abweichen, oder wichtige Bauunterlagen und Genehmigungen können fehlen.
Das sind nicht bloß Formalitäten. Solche Mängel können die Abwicklung verzögern, eine Finanzierung verhindern, die Nutzung einschränken oder zu Rechtsstreitigkeiten und weiteren Kosten führen.
Ein Anwalt sollte feststellen, ob die Probleme vor der Eigentumsübertragung rechtssicher behoben werden können.
Einige Immobilien sind selbst zu einem scheinbar günstigen Preis keine vernünftige Wahl. Andere sollten erst gekauft werden, nachdem die rechtlichen Mängel behoben sind. Ein Preisnachlass gleicht einen unklaren Eigentumstitel oder ein nicht gesichertes Wegerecht nicht zwangsläufig aus.
Kavaleo empfiehlt Käufern, einen eigenen unabhängigen bulgarischen Anwalt zu beauftragen. Auf dessen Unabhängigkeit sollten Sie unabhängig davon bestehen, ob Sie von einem Bauträger, einer Privatperson oder über einen Makler kaufen.
Wie viel kosten Übersetzungen und Apostillen beim Immobilienkauf in Bulgarien?
Übersetzungs-, Dolmetsch- und Apostillekosten richten sich nach Art und Umfang der Dokumente, Sprache und Beglaubigungsanforderungen. Eine einheitliche Gesamtsumme für ausländische Käufer gibt es nicht. Falsch vorbereitete Unterlagen können zurückgewiesen werden und besonders bei einem Fernkauf zusätzliche Ausgaben sowie Verzögerungen verursachen.
Im Rechenbeispiel sind 250 € für schriftliche Übersetzungen und Dolmetschleistungen angesetzt. Dies ist eine Annahme, kein verbindlicher bulgarischer Tarif; eine gesonderte Apostillegebühr ist darin nicht enthalten.
Der Anwalt sollte vorab festlegen, welche Unterlagen übersetzt, beglaubigt, legalisiert oder mit einer Apostille versehen werden müssen.
Welche Probleme können bei einem Immobilienkauf aus der Ferne auftreten?
Eine Vollmacht muss in einer Form verfasst und beglaubigt sein, die für das konkrete Rechtsgeschäft in Bulgarien akzeptiert wird.
Ist sie zu weit gefasst, enthält sie nicht die nötigen Befugnisse oder wurde sie nicht ordnungsgemäß beglaubigt, kann eine neue Vollmacht erforderlich sein.
Das kann weitere Notartermine, Kurierkosten und eine Verschiebung des Abschlusses nach sich ziehen.
Die Möglichkeit, nicht persönlich anzureisen, ist praktisch. Gleichzeitig wird es umso wichtiger, einen vertrauenswürdigen Vertreter auszuwählen und die Unterlagen unabhängig prüfen zu lassen.
Ein Fernkauf macht die rechtliche Prüfung nicht weniger notwendig.
Müssen Käufer in Bulgarien eine Maklerprovision bezahlen?
Eine Maklerprovision ist keine staatlich vorgeschriebene Erwerbsgebühr. Ob der Käufer zahlen muss, ergibt sich aus der Vereinbarung mit dem Makler und den Vertragsbedingungen. Bei einem direkten Kauf vom Eigentümer oder Bauträger kann eine Käuferprovision entfallen; falls sie vereinbart wurde, kann sie die Gesamtkosten um mehrere Tausend Euro erhöhen.
Berechnet ein Makler dem Käufer eine Provision, wird sie frei vereinbart; je nach Makler kann Mehrwertsteuer hinzukommen. Die Tabelle unten zeigt zwei beispielhafte Sätze.
Wer unser Haus direkt bei Kavaleo kauft, zahlt keine Käuferprovision. Würden dieselben 187.000 € über einen Makler gezahlt, der dem Käufer Provision berechnet, wäre der Unterschied erheblich:
Beispielrechnungen vom 30. Oktober 2026.
Eine Provision von 3 % zuzüglich anfallender Mehrwertsteuer würde die Käuferkosten um 6.732 € erhöhen. Dieses Geld steht anschließend weder für die Immobilie noch als finanzielle Reserve zur Verfügung.
Ein Makler kann seine Vergütung durch hilfreiche Leistungen rechtfertigen. Käufer sollten jedoch genau klären, welche Leistungen sie dafür erhalten.
Ein direkter Kauf bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie selbst günstiger ist. Vergleichen Sie vollständige Kaufpreise und Vertragsbedingungen, statt davon auszugehen, dass der Wegfall eines Vermittlers immer das bessere Geschäft garantiert.
Auch ein Bauträger kann einen Makler einschalten und dessen Provision selbst bezahlen. Prüfen Sie daher die tatsächliche vertragliche Zahlungspflicht, anstatt sie allein aus der Beteiligung eines Maklers abzuleiten.
Was kostet die Gründung einer EOOD für Immobilienkäufer aus Nicht-EU-Ländern?
Eine bulgarische Einpersonen-Gesellschaft mit beschränkter Haftung (EOOD) kann erforderlich sein, wenn ein Nicht-EU-Bürger ein Grundstück erwerben möchte, das er nicht unmittelbar auf seinen Namen halten darf. Eine Buchhaltungsfirma veröffentlichte im September 2026 einen Gründungspreis von 280 € ohne Mehrwertsteuer. Finanziell bedeutsamer sind oft die laufenden Verwaltungspflichten der Gesellschaft.
Bürger aus EU- und EWR-Staaten können gewöhnliches Wohnbauland grundsätzlich unmittelbar erwerben, vorbehaltlich der einschlägigen gesetzlichen Beschränkungen.
Für Personen aus Nicht-EU-Staaten gelten zusätzliche Einschränkungen. Die geeignete Eigentumsstruktur hängt von der Staatsangehörigkeit, der Grundstücksart und möglichen gesetzlichen Ausnahmen ab.
Eine EOOD ist keine allgemeingültige Lösung für jede Grundstückskategorie. Ein bulgarischer Anwalt sollte die Eigentumsstruktur prüfen, bevor sich der Käufer vertraglich bindet.
Welche laufenden Kosten verursacht eine immobilienhaltende EOOD?
Die am 3. September 2026 aktualisierte Preisliste der bulgarischen Buchhaltungsfirma Bulsmetka nennt folgende Beispiele:
Dies sind die veröffentlichten Preise eines einzelnen Anbieters, keine landesweit vorgeschriebenen Gebühren.
Eine Gesellschaft kann auch dann Buchführung, Meldungen, eine Geschäftsanschrift und weitere Verwaltungsleistungen benötigen, wenn sie überwiegend dem Halten einer Immobilie dient.
Diese Verpflichtungen können während des gesamten Bestehens der Eigentumsstruktur anfallen. Nicht-EU-Käufer sollten deshalb die voraussichtlichen langfristigen Verwaltungskosten berechnen, anstatt nur den einmaligen Gründungspreis zu vergleichen.
Für jemanden, der ein einzelnes Haus erwirbt, kann die Eigentümerschaft über eine Gesellschaft ein erheblicher Nachteil gegenüber dem direkten Privatbesitz sein.
Sie kann dennoch der rechtlich geeignete Weg sein. Die langfristigen Folgen sollten aber vor einer verbindlichen Kaufentscheidung feststehen.
Ist die Mehrwertsteuer im ausgeschriebenen Immobilienpreis in Bulgarien enthalten?
Die Mehrwertsteuer ist nicht zwangsläufig im Inseratspreis enthalten. Der bulgarische Standardsatz beträgt 20 %, ob die Steuer auf den Immobilienverkauf anfällt, hängt jedoch vom Objekt und der jeweiligen Transaktion ab. Wer die Mehrwertsteuer übersieht, kann den Finanzbedarf erheblich unterschätzen. Deshalb müssen Steuerbehandlung und endgültiger Bruttopreis schriftlich bestätigt werden.
Das bulgarische Finanzministerium bestätigt den regulären Steuersatz. Das Mehrwertsteuergesetz enthält Befreiungen und besondere Regelungen für Grundstücke und Gebäude.
Wie stark kann ein Kaufpreis durch nicht enthaltene Mehrwertsteuer steigen?
Die Preise von Kavaleo enthalten die Mehrwertsteuer. Angenommen, eine andere Immobilie wird für 187.000 € ohne Mehrwertsteuer angeboten und der Verkauf unterliegt dem Regelsatz.
Beispielrechnung vom 30. Oktober 2026.
Allein für die Immobilie würden 37.400 € zusätzlich benötigt, noch bevor die gegebenenfalls auf Grundlage der korrekten Werte anfallenden Erwerbskosten berechnet sind.
Eine solche Differenz kann eine zunächst bezahlbare Immobilie unerschwinglich machen.
Ob Mehrwertsteuer enthalten ist, muss vor der Zahlung einer Reservierungsgebühr geklärt sein – nicht erst bei der Vorbereitung der abschließenden Unterlagen.
Die Mehrwertsteuer auf den Immobilienverkauf ist von der Mehrwertsteuer auf Notardienstleistungen zu unterscheiden.
Die aktuellen Preise und angegebenen Leistungen von Kavaleo-Immobilien finden Sie auf der offiziellen Immobilienübersicht. Fordern Sie zusätzlich ein schriftliches Angebot für das konkrete Objekt an.
Welche versteckten Kosten sollten Käufer in Bulgarien prüfen?
Die größten unerwarteten Ausgaben sind nicht unbedingt Steuern oder Notargebühren. Finanzierungsgebühren, Banküberweisungen, die Korrektur fehlerhafter Dokumente, technische Probleme und nicht im Kaufvertrag enthaltene Leistungen können das Budget erheblich erhöhen. Käufer müssen klären, was tatsächlich übertragen wird und welche weiteren Ausgaben notwendig sein können.
Kann eine Neubauimmobilie erhebliche zusätzliche Ausgaben erfordern?
Ja. Aus dem ausgeschriebenen Preis einer Neubauimmobilie lässt sich nicht ableiten, welche Leistungen, Einrichtungen, Ausstattungen oder Arbeiten im Kauf enthalten sind.
Möglicherweise muss der Käufer weitere Mittel einplanen, um das Objekt wie beabsichtigt nutzen zu können. Die Höhe hängt ausschließlich vom jeweiligen Vertrag und der verbindlichen Leistungsbeschreibung ab.
Gehen Sie nicht davon aus, dass ein neu errichtetes Gebäude sofort bezugsfertig ist oder sämtliche erwarteten Bestandteile im Preis enthalten sind.
Bei Immobilien von Kavaleo sind die aktuelle Immobilienübersicht und die objektspezifischen schriftlichen Unterlagen maßgeblich, um den tatsächlichen Leistungsumfang zu bestimmen.
Warum ist die rechtliche Genehmigung zur Nutzung so wichtig?
Ein Gebäude, das von außen fertig aussieht, darf nicht automatisch rechtmäßig bewohnt werden.
Nach den am 18. Juni 2025 aktualisierten Erläuterungen des bulgarischen Wirtschaftsministeriums richtet sich das abschließende Nutzungsdokument nach der Gebäudekategorie. Für bestimmte Kategorien ist eine Nutzungsgenehmigung erforderlich, für viele Wohnhäuser dagegen eine Bescheinigung über die Inbetriebnahme.
Ein früheres Baudokument, die Schlüsselübergabe oder eine mündliche Zusicherung des Verkäufers ersetzen die gesetzlich erforderliche abschließende Genehmigung nicht.
Verzögert sich die erlaubte Nutzung, können zusätzliche Unterkunfts-, Reise- oder Finanzierungskosten entstehen.
Bei einem bestimmten Kavaleo-Objekt sollten die rechtlich maßgeblichen Dokumente individuell geprüft und mit der Immobilienübersicht abgeglichen werden. Allgemeine Aussagen über ein Bauprojekt reichen dafür nicht aus.
Was passiert, wenn die erwartete Hypothekenfinanzierung nicht zustande kommt?
Käufer dürfen nicht voraussetzen, dass eine bulgarische Bank den benötigten Kreditbetrag bewilligt oder das ausgewählte Objekt als Sicherheit akzeptiert.
Die Finanzierung hängt vom Antragsteller, den Kriterien der Bank, dem Bewertungsergebnis und der Immobilie ab. Setzt die Bank den Immobilienwert niedriger an als erwartet, muss der Käufer möglicherweise mehr Eigenkapital aufbringen.
Enthält der Vorvertrag keine geeignete Absicherung, kann eine abgelehnte Finanzierung zudem vertragliche Folgen haben.
Wer auf ein Darlehen angewiesen ist, sollte die Finanzierungsmöglichkeiten vorab prüfen lassen und die entsprechenden Vertragsklauseln anwaltlich kontrollieren lassen, bevor eine Anzahlung geleistet wird.
Können Sie Ihre Reservierungszahlung oder Anzahlung verlieren?
Ja. Entscheidend sind der Vertrag und die rechtliche Einordnung der Zahlung.
Das bulgarische Recht unterscheidet zwischen unterschiedlichen Vorauszahlungen und einem als Sicherheit vereinbarten Angeld beziehungsweise einer Vertragsanzahlung mit besonderen Rechtsfolgen (zadatăk). Ein Rücktritt oder die Nichterfüllung vertraglicher Pflichten kann erhebliche Konsequenzen haben.
Der Rechtsanwalt Blagoy Tumbarov erläuterte am 11. August 2026, dass ein solches Angeld unter bestimmten Voraussetzungen verfallen kann, wenn die zahlende Partei für die Nichterfüllung verantwortlich ist.
Gehen Sie nicht davon aus, dass jede als „Reservierungsgebühr“, „Anzahlung“ oder „Kaution“ bezeichnete Zahlung automatisch zurückerstattet wird.
Der Vertrag muss festlegen, was bei Rücktritt des Käufers, einer abgelehnten Finanzierung, fehlerhaften Unterlagen oder Nichterfüllung durch den Verkäufer geschieht. Diese Klauseln sollte ein unabhängiger Anwalt prüfen, bevor Geld überwiesen wird.
Welche zusätzlichen Ausgaben entstehen beim Kauf aus dem Ausland?
Für ausländische Käufer können Kosten für Reisen, Unterkünfte, Übersetzungen, Dokumentenbeglaubigungen, internationale Banküberweisungen und die Vertretung durch Bevollmächtigte entstehen.
Eine Immobilie mit niedrigen laufenden Kosten vor Ort kann sich für jemanden, der häufig internationale Reisen unternehmen muss, finanziell weniger günstig darstellen.
Das sind keine gesetzlich vorgeschriebenen Erwerbsnebenkosten. Sie gehören dennoch zu einer realistischen persönlichen Eigentumskalkulation.
Welche jährlichen Kosten fallen für Immobilieneigentümer in Bulgarien an?
Eigentümer zahlen jährlich kommunale Immobiliensteuer und gegebenenfalls Abfallgebühren, Versorgungs-, Versicherungs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten. Obwohl die gesetzlich zulässigen Immobiliensteuersätze in Bulgarien vergleichsweise niedrig sind, bilden sie nur einen Teil der Gesamtausgaben. Ein freistehendes Haus kann erhebliche weitere Kosten verursachen, die mit dem Steuerbescheid wenig zu tun haben.
Wie hoch ist die jährliche Immobiliensteuer in Bulgarien?
Nach Artikel 22 des bulgarischen Gesetzes über kommunale Steuern und Gebühren liegt der kommunale Steuersatz zwischen 0,1 und 4,5 Promille des maßgeblichen Steuerwerts.
Dies entspricht 0,01–0,45 % des amtlichen Steuerwerts, nicht des Markt- oder Kaufpreises.
Bei einem rein angenommenen Steuerwert von 70.000 € und einem Steuersatz von 2 Promille würde eine jährliche Steuer von 140 € entstehen.
Dieses Beispiel sagt nichts über die Steuerbelastung eines bestimmten Hauses aus. Der tatsächliche Steuerwert, der örtliche Satz und die jeweilige Objektkategorie müssen geprüft werden.
Welche laufenden Kosten können höher sein als die Immobiliensteuer?
Ein Haus kann auch dann regelmäßig Pflege und Wartung benötigen, wenn es nur einen Teil des Jahres genutzt wird.
Wer im Ausland lebt, sollte außerdem klären, wer den Zustand des Hauses kontrolliert, Reparaturen beauftragt und bei Problemen vor Ort reagieren kann.
Eine niedrige Immobiliensteuer ist ein Vorteil, bedeutet aber nicht, dass der gesamte Immobilienbesitz günstig ist.
Für die laufende Kalkulation zählen die Eigenschaften des tatsächlichen Objekts, nicht allgemeine Durchschnittswerte zu den Lebenshaltungskosten in Bulgarien.
Wie unterscheiden sich die Kaufnebenkosten in Bulgarien, Spanien, Frankreich und Deutschland?
In Bulgarien liegt die kommunale Erwerbsteuer bei 0,1–3 %, während die deutsche Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5–6,5 % beträgt. Für bestimmte Neubauwohnungen wird in Spanien grundsätzlich 10 % Mehrwertsteuer erhoben; Frankreich kennt bei bestimmten Neubauten reduzierte Erwerbskosten. Ohne Berücksichtigung der Mehrwertsteuer und weiterer Gebühren sind diese Zahlen nicht unmittelbar vergleichbar.
Quellen: spanische Regierungsinformationen vom 20. März 2026; Notaires de France, aktualisiert am 25. November 2025; Deutschland-Informationen von Germany Trade & Invest für 2026; bulgarische Rechtsinformationen vom 23. Oktober 2026.
Wann kann Bulgarien die ungünstigere Wahl sein?
Ein Immobilienkauf in Bulgarien ist nicht automatisch die kostengünstigste Transaktion.
Die reduzierten Erwerbskosten für bestimmte Neubauten in Frankreich können niedriger liegen als Steuern und professionelle Dienstleistungen bei manchen Käufen in Bulgarien.
Nicht-EU-Bürger müssen in Bulgarien gegebenenfalls eine kompliziertere Eigentumsstruktur für Grundstücke wählen und dauerhaft eine Gesellschaft verwalten.
Wer im Ausland kauft, kann außerdem zusätzliche Sprach-, Übersetzungs- und Dokumentenkosten haben, die bei einem Kauf im Heimatland nicht oder nur in geringerem Umfang entstehen würden.
Ein weiterer praktischer Nachteil ist das fremde Rechtssystem: Käufer sind stärker auf unabhängige Fachleute vor Ort angewiesen, um Probleme zu erkennen, die ihnen in der eigenen Rechtsordnung möglicherweise vertrauter wären.
Niedrigere nominelle Steuersätze bedeuten nicht automatisch einen einfacheren, günstigeren oder sichereren Kauf.
Vergleichen Sie vollständige Budgets realer Immobilien einschließlich Mehrwertsteuer, juristischer Prüfung, objektspezifischer Ausgaben und laufender Verpflichtungen.
Wie berechnen Sie Ihr Immobilienbudget in Bulgarien vor Vertragsunterzeichnung?
Eine verlässliche Berechnung beginnt mit dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis einschließlich anfallender Mehrwertsteuer, dem örtlichen Steuersatz sowie den schriftlichen Angeboten für Notar und Registereintragung. Hinzu kommen erforderliche Rechtsberatung, Finanzierung und weitere objektbezogene Ausgaben. Ungeklärte Beträge dürfen nicht einfach mit null angesetzt werden; lassen Sie sie bestätigen, bevor Sie sich verpflichten.
Gehen Sie am besten in dieser Reihenfolge vor:
- Endgültigen Kaufpreis und Mehrwertsteuer schriftlich bestätigen lassen.
- Die zuständige Gemeinde ermitteln und die Erwerbsteuer anhand des maßgeblichen Werts berechnen.
- Vom beurkundenden Notar eine aufgeschlüsselte Kostenübersicht verlangen.
- Register- und gegebenenfalls Hypothekengebühren prüfen.
- Eine unabhängige anwaltliche Stellungnahme und ein schriftliches Honorarangebot einholen.
- Notwendige Übersetzungen, Beglaubigungen, Apostillen und Vollmachten klären.
- Feststellen, ob eine Käuferprovision vereinbart ist.
- Prüfen, ob die geplante Eigentumsstruktur rechtlich zulässig ist.
- Den vertraglich vereinbarten Leistungsumfang und die relevanten Objektunterlagen erhalten.
- Soweit erforderlich, die abschließende Genehmigung zur rechtmäßigen Nutzung kontrollieren.
- Laufende Eigentümerausgaben kalkulieren.
- Eine finanzielle Reserve behalten, statt die gesamten verfügbaren Mittel in den Kauf zu investieren.
Bei Kavaleo müssen die Angaben zum konkreten Objekt anhand der aktuellen Immobilienübersicht und der individuellen schriftlichen Unterlagen bestätigt werden.
Ziel dieser Berechnung ist ein tatsächlich tragbares Budget. Es geht nicht darum, einen Inseratspreis auf dem Papier bezahlbar erscheinen zu lassen.
Wer bezahlt beim Immobilienkauf in Bulgarien normalerweise die Gebühren?
In Bulgarien übernehmen Käufer in der Praxis häufig die kommunale Erwerbsteuer, die Notargebühren und die Eintragungskosten. Die genaue Kostenzuordnung richtet sich jedoch nach Vertrag und geltendem Recht. Maklerprovisionen und unabhängige anwaltliche Leistungen folgen ihren jeweiligen Vereinbarungen. Mündliche Zusagen des Verkäufers sollten nicht an die Stelle schriftlicher Vertragsregelungen treten.
Das bulgarische Gesetz über Schuldverhältnisse und Verträge enthält Vorschriften zur Verteilung von Verkaufskosten. Andere Gesetze regeln die Zahlungspflicht für die kommunale Erwerbsteuer.
Käufer sollten deshalb für jede Kostenposition schriftlich feststellen lassen, wie hoch sie ist und welche Vertragspartei sie trägt.
Unstimmigkeiten lassen sich vor der Unterzeichnung deutlich leichter klären als unmittelbar beim abschließenden Notartermin.
Was sollten ausländische Käufer über das gesamte Immobilienbudget wissen?
Für ausländische Käufer ist der beworbene Preis nur der Ausgangspunkt des finanziellen Engagements. Die endgültige Summe hängt von Steuern, Mehrwertsteuer, Fachleistungen sowie dem rechtlichen und tatsächlichen Zustand der Immobilie ab. Manche Transaktionen sind unkompliziert, andere kosten mehr oder sollten bis zur Klärung wesentlicher Risiken nicht abgeschlossen werden.
Kann ich in Bulgarien eine Immobilie ohne Maklergebühr kaufen?
Ja. Beim direkten Kauf vom Eigentümer oder Bauträger kann eine Käuferprovision entfallen, sofern keine entsprechende vertragliche Zahlungspflicht besteht. Dadurch lässt sich ein erheblicher Betrag sparen. Es beweist jedoch nicht, dass der Kaufpreis selbst marktgerecht ist. Vergleichen Sie sämtliche Vertragsbedingungen und Gesamtkosten – nicht nur, ob ein Makler beteiligt ist.
Fällt beim Kauf eines Neubaus in Bulgarien kommunale Erwerbsteuer an?
Grundsätzlich ja. Die kommunale Erwerbsteuer ist eine andere Steuer als die Mehrwertsteuer. Daher kann ein mehrwertsteuerpflichtiger Immobilienverkauf zusätzlich mit kommunaler Erwerbsteuer belastet sein. Satz und Bemessungsgrundlage müssen für die zuständige Gemeinde geprüft werden. Im Kaufpreis enthaltene Mehrwertsteuer bedeutet nicht, dass damit sämtliche Erwerbsteuern beglichen sind.
Kann ich meine Anzahlung verlieren, wenn ich vom Kauf zurücktrete?
Ja. Je nach Vertrag und bulgarischem Recht kann eine Person, die vom Kauf zurücktritt oder ihre Pflichten nicht erfüllt, eine Vorauszahlung oder ein vereinbartes Angeld verlieren. Nicht jede als „Anzahlung“ bezeichnete Summe hat dieselben Rechtsfolgen. Lassen Sie die Bedingungen vor der Zahlung prüfen, besonders wenn Finanzierung oder rechtliche Prüfung noch ausstehen.
Ist der Kauf eines Hauses in Bulgarien für Nicht-EU-Bürger komplizierter?
Das kann er sein. Nicht-EU-Bürger unterliegen Einschränkungen beim unmittelbaren Erwerb von Grundstücken und benötigen möglicherweise eine bulgarische Gesellschaft oder eine andere rechtlich geeignete Gestaltung. Dies kann zusätzliche Fachhonorare und dauerhafte Verwaltungspflichten mit sich bringen. Entscheidend sind Staatsangehörigkeit, Grundstücksart und gesetzliche Ausnahmen. Holen Sie vor der Kaufzusage individuellen Rechtsrat ein.
Sind die jährlichen Immobiliensteuern in Bulgarien wirklich niedrig?
Die gesetzlich vorgesehenen Steuersätze können zu vergleichsweise geringen jährlichen Steuerbeträgen führen. Entscheidend sind jedoch amtlicher Steuerwert und Gemeinde. Die Steuer ist nur ein Teil der Eigentümerkosten. Instandhaltung, Versorgung, Versicherung, Reparaturen und gegebenenfalls Gesellschaftsverwaltung können deutlich mehr kosten, vor allem bei größeren oder nur zeitweise bewohnten Immobilien.
Wie viel Geld sollten Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Bulgarien einplanen?
Berücksichtigen Sie den vollständigen Kaufpreis, zwingende Erwerbskosten, rechtliche und administrative Dienstleistungen, objektspezifische Ausgaben und spätere Eigentümerpflichten. Eine verlässliche pauschale Obergrenze gibt es nicht. Im Beispiel mit 187.000 € Kaufpreis umfasst der errechnete Gesamtbetrag von 195.121,29 € ausschließlich die ausdrücklich berücksichtigten Positionen.
Die angenommenen Zusatzkosten von 8.121,29 € bedeuten nicht, dass ein anderer Kauf für denselben Betrag abgewickelt werden kann.
Die Kosten beim Immobilienkauf in Bulgarien können deutlich steigen, wenn die Mehrwertsteuer nicht enthalten ist, eine Käuferprovision anfällt oder rechtliche und objektspezifische Schwierigkeiten auftreten.
Wer die Eigentumsverhältnisse, Zahlungspflichten und wesentlichen Zusatzkosten nicht zuverlässig klären kann, sollte keine finanzielle Verpflichtung eingehen, die darauf beruht, dass sich die offenen Fragen schon günstig lösen werden.
Informationen zu den aktuellen Immobilien von Kavaleo finden Sie auf der offiziellen Immobilienübersicht. Für eine endgültige Budgetplanung sind unabhängiger rechtlicher Rat und schriftliche Kostenvoranschläge erforderlich.
Die aktuellen Häuser finden Sie auf Kavaleos Immobilienseite, den Ablauf eines Kaufs auf der Seite zum Kaufablauf. Für Fragen zu einem Haus oder eine Besichtigung schreiben Sie an info@kavaleo.eu oder rufen Sie +359 888 909 188 an.