Was bedeuten Akt 14, Akt 15 und Akt 16 in Bulgarien, und wer stellt die Dokumente aus?
Die drei Begriffe bezeichnen unterschiedliche Schritte im bulgarischen Bauverfahren und sind keine gleichwertigen Fertigstellungsnachweise. Akt 14 und Akt 15 werden von den jeweils beteiligten Baufachleuten erstellt und unterzeichnet. Die abschließende Nutzungserlaubnis erteilt dagegen die zuständige staatliche oder kommunale Behörde. Welches Dokument erforderlich ist, richtet sich nach der Baukategorie.
Akt 14: Abnahme der Tragkonstruktion
Akt 14, auch als Protokoll nach Muster 14 bezeichnet, dokumentiert die Abnahme der Tragkonstruktion. Unterzeichnet wird es vom Tragwerksplaner, vom Bauunternehmen und von der zuständigen fachkundigen Person aus der bautechnischen Überwachung. Der Vorgang wird vom bulgarischen Wirtschaftsministerium in einer am 18. Juni 2025 aktualisierten Erläuterung beschrieben. Akt 14 bescheinigt weder die vollständige Fertigstellung noch die Erlaubnis, das Haus zu bewohnen.
Eine abgenommene Konstruktion bedeutet nicht, dass der Einzugstermin feststeht. Wer in diesem Stadium kauft, trägt das Risiko, dass sich die verbleibenden Bauarbeiten oder behördlichen Verfahren verzögern.
Akt 15: Feststellung der Abnahmereife
Akt 15, das Feststellungsprotokoll zur Abnahmereife des Bauwerks, wird unter Beteiligung des Bauherrn, der Planer, des Bauunternehmens und der Bauüberwachung erstellt. Es hält den Stand der ausgeführten Arbeiten fest und kann fehlende, unvollständige oder mangelhafte Leistungen benennen, die noch zu beheben sind.
Akt 15 ist keine Genehmigung zum Einzug. Ebenso wenig garantiert es, dass die abschließende Freigabe erteilt wird. Die zuständige Behörde kann die Inbetriebnahme verweigern, solange festgestellte Mängel oder andere Anforderungen nicht geklärt sind. Das bulgarische Wirtschaftsministerium erläutert dieses Verfahren in seiner am 18. Juni 2025 aktualisierten Information.
Akt 16: Warum das endgültige Dokument anders heißen kann
Bei Bauwerken der Kategorien I bis III erstellt eine staatliche Abnahmekommission ein Protokoll nach Muster 16. Anschließend erteilt die Nationale Direktion für Baukontrolle (DNSK) die Nutzungsgenehmigung (razreshenie za polzvane). Für Bauwerke der Kategorien IV und V, darunter viele Wohnhäuser, wird dagegen kein formelles Akt-16-Protokoll erstellt. Hier stellt die für die Baugenehmigung zuständige Behörde eine Bescheinigung über die Inbetriebnahme (udostoverenie za vavezhdane v eksploatatsiya) aus.
In Immobilienanzeigen wird „Akt 16“ oft als Sammelbegriff für die abschließende Nutzungserlaubnis verwendet. Verlassen Sie sich nicht auf diese Formulierung. Lassen Sie sich die tatsächlich erteilte Nutzungsgenehmigung oder Inbetriebnahmebescheinigung vorlegen. Bei höheren Baukategorien ersetzt das Akt-16-Protokoll allein die danach erforderliche Nutzungsgenehmigung nicht.
Ab welchem Bauabschnitt darf ein Neubau in Bulgarien rechtmäßig bewohnt werden?
Ein bulgarischer Neubau darf erst nach Erteilung des jeweils vorgeschriebenen endgültigen Dokuments rechtmäßig genutzt werden: einer Nutzungsgenehmigung oder einer Bescheinigung über die Inbetriebnahme. Weder Akt 14 noch Akt 15 berechtigen zum Einzug. Auch ein äußerlich fertig wirkendes Gebäude ist damit nicht automatisch zur Nutzung freigegeben.
Wichtig ist außerdem die Trennung zwischen behördlicher Nutzungsfreigabe und vertraglich vereinbartem Ausbauzustand. Die Genehmigung sagt nicht aus, welche Innenausbauarbeiten der Verkäufer schuldet oder welche zusätzlichen Kosten auf Sie zukommen können. Prüfen Sie die unterschriebene Leistungsbeschreibung. Aktuelle Angaben zu den Projekten von Kavaleo finden Sie auf der Übersicht der Häuser.
Was dürfen Käufer bei Akt 14, Akt 15 und Akt 16 – und was noch nicht?
Mit Akt 14 können Sie die Abnahme der Tragkonstruktion nachprüfen, das Gebäude aber noch nicht rechtmäßig bewohnen. Bei Akt 15 lassen sich das Abnahmeprotokoll und dort vermerkte Restarbeiten prüfen; die Nutzung ist weiterhin nicht freigegeben. Erst nach der endgültigen Genehmigung ist die Nutzung im genehmigten Rahmen zulässig.
Ein behördliches Baudokument ist keine Garantie dafür, dass Sie alles erhalten, wofür Sie bezahlt haben. Ob der Verkäufer sämtliche vertraglichen Pflichten erfüllt hat, muss auch nach der Nutzungsfreigabe gesondert geprüft werden. Für projektspezifische Angaben zu Kavaleo nutzen Sie bitte die Übersicht der Häuser.
Welches finanzielle Risiko gehen Sie ein, wenn Sie vor Akt 16 kaufen?
Wer vor der endgültigen Nutzungsfreigabe zahlt, bindet möglicherweise erhebliche Mittel an eine Immobilie, die noch nicht rechtmäßig bewohnt werden darf. Der Bau kann ins Stocken geraten, Mängel können Nacharbeiten erforderlich machen oder eine Behörde kann die Freigabe verweigern. An nachgewiesene Baufortschritte geknüpfte Zahlungen begrenzen das Risiko, garantieren aber weder die Fertigstellung noch eine Rückerstattung.
Auch ein sorgfältig formulierter Vertrag kann nicht sicherstellen, dass ein zahlungsunfähiger Verkäufer bereits gezahltes Geld zurückgeben kann. Akt 14 und Akt 15 beweisen ebenfalls nicht, dass das Projekt zu Ende geführt wird. Wenn Sie lange Verzögerungen oder einen Streit über geleistete Zahlungen finanziell nicht verkraften können, ist eine Immobilie mit endgültiger Nutzungsfreigabe die vorsichtigere Wahl.
Beauftragen Sie vor der Überweisung einen unabhängigen bulgarischen Rechtsanwalt, insbesondere mit der Prüfung folgender Punkte:
- Baufortschrittsabhängige Zahlungen. Jede Rate sollte an einen klar beschriebenen Bauabschnitt und vereinbarte Nachweise gebunden sein.
- Verzögerung oder Verweigerung. Der Vertrag sollte regeln, was geschieht, wenn der Bau stockt oder die endgültige Genehmigung ausbleibt.
- Rechtslage der Immobilie. Eigentumsverhältnisse, zu übertragende Rechte und die relevanten Unterlagen müssen überprüft werden.
- Schlusszahlung. Die Voraussetzungen für die Fälligkeit des Restbetrags müssen eindeutig feststehen.
- Vertragsgegenstand. Der vereinbarte Ausbau- und Übergabezustand ist getrennt von den Bauabnahmeprotokollen zu beurteilen.
Nachweislich realisierte Projekte sind ein hilfreicher Anhaltspunkt, aber keine Garantie für den nächsten Kauf. Kavaleo gibt an, bereits mehr als 60 Wohnimmobilien übergeben zu haben; die früheren Häuser in Polski Izvor sind auf Satellitenbildern zu erkennen. Das belegt die Existenz der Gebäude, nicht die Qualität eines neuen Projekts oder das Ausbleiben von Risiken. Kavaleo bietet individuell vereinbarte Zahlungspläne an und empfiehlt eine unabhängige anwaltliche Prüfung.
Wie prüfen Sie, welchen Bauabschnitt Ihre Immobilie tatsächlich erreicht hat?
Fordern Sie die unterschriebenen Bauunterlagen an und prüfen Sie, ob sie sich auf genau das Gebäude beziehen, das Sie kaufen möchten – nicht nur auf das Gesamtprojekt. Weder ein Inserat noch Fotos oder mündliche Zusagen sind dafür ein ausreichender Nachweis. Kann der Verkäufer das entsprechende Dokument nicht vorlegen, gilt die behauptete Bauphase als ungeprüft. Zahlen Sie keine daran geknüpfte Rate, bevor die Unterlagen unabhängig kontrolliert wurden.
- Gebäude eindeutig zuordnen. Fordern Sie die Baugenehmigung, die Baukategorie, die Katasterangaben sowie das behauptete Protokoll Akt 14 oder Akt 15 an.
- Endgültige Freigabe anfordern. Falls die Immobilie angeblich bereits genutzt werden darf, verlangen Sie die Nutzungsgenehmigung oder Inbetriebnahmebescheinigung mit Nummer, Datum und ausstellender Behörde.
- Bei der zuständigen Behörde nachfragen. Für entsprechende Nutzungsgenehmigungen gibt es ein öffentliches Register der DNSK. Bei kommunalen Bescheinigungen ist die Behörde zuständig, die die Baugenehmigung erteilt hat.
- Angaben abgleichen lassen. Ihr Rechtsanwalt sollte die Katasterkennungen und Gebäudebeschreibungen in Genehmigungen und Protokollen mit dem Kaufobjekt vergleichen.
- Unstimmigkeiten vor der Zahlung klären. Fehlende, widersprüchliche oder nicht verständliche Dokumente müssen überprüft werden. Die bloße Zusage, Unterlagen später nachzureichen, genügt nicht.
Es gibt kein einziges Online-Register, das sämtliche Prüfungen für alle Baukategorien ersetzt. Cherni Vrah liegt in der Gemeinde Kameno, die das Verfahren für Inbetriebnahmebescheinigungen veröffentlicht. Wer sich für The Countryside Collection II interessiert, sollte die Unterlagen für das konkrete Haus und Grundstück prüfen und nicht vom Status eines Nachbargebäudes auf den eigenen Kauf schließen. Aktuelle Projektinformationen stehen auf der Kavaleo-Häuserseite.
Ist eine Immobilienfinanzierung bei Akt 14, Akt 15 oder Akt 16 möglich?
Eine Hypothekenfinanzierung vor der endgültigen Nutzungsfreigabe kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein, ist aber nie selbstverständlich. Die Bank prüft Kreditnehmer, Sicherheit und Objektunterlagen. Akt 14 kann die Mindestanforderungen einzelner Banken erfüllen; Akt 15 garantiert keine Kreditzusage. Selbst nach der endgültigen Freigabe kann ein Antrag abgelehnt werden.
Das Virtuelle Hypothekenzentrum der UniCredit Bulbank nannte bei der Prüfung am 20. Oktober 2026 den Rohbau mit Akt 14 als früheste Finanzierungsstufe für Immobilien im Bau. Die DSK Bank beschreibt die Finanzierung bestimmter Rohbauwohnungen und Garagen unter besonderen Voraussetzungen. Beides ist keine Zusage, dass jedes Haus oder jeder ausländische Käufer finanziert wird.
Wenn Sie auf den Kredit angewiesen sind, lassen Sie die konkrete Immobilie vorab von der Bank prüfen und klären Sie die Auszahlungsbedingungen, bevor Sie sich auf verbindliche Zahlungstermine festlegen. Andernfalls könnten Sie dem Verkäufer eine Rate schulden, die die Bank nicht finanzieren will.
Welche Fragen stellen Käufer zu Akt 14, Akt 15 und Akt 16?
Reicht Akt 15 aus, um in Bulgarien in ein Haus einzuziehen?
Nein. Akt 15 dokumentiert die Abnahmereife, erlaubt aber keine Nutzung als Wohnhaus. Erforderlich ist je nach Baukategorie die endgültige Nutzungsgenehmigung oder die Bescheinigung über die Inbetriebnahme. Verlassen Sie sich weder auf das äußere Erscheinungsbild noch auf angeschlossene Versorgungsleitungen oder Aussagen des Verkäufers. Lassen Sie die behördliche Freigabe unabhängig prüfen.
Warum steht im Inserat „Akt 16“, obwohl das Dokument anders heißt?
Im Immobilienalltag wird „Akt 16“ häufig als Oberbegriff für die abgeschlossene Nutzungsfreigabe verwendet. Bei vielen Häusern heißt das maßgebliche Dokument jedoch Bescheinigung über die Inbetriebnahme. Bei höheren Baukategorien geht das Akt-16-Protokoll der Nutzungsgenehmigung voraus. Entscheidend ist deshalb das tatsächlich ausgestellte Abschlussdokument, nicht die Wortwahl im Inserat.
Kann ich ein Haus in Bulgarien schon bei Akt 14 kaufen?
Je nach rechtlicher Gestaltung kann ein Kauf möglich sein. Akt 14 bestätigt jedoch lediglich die Abnahme der Tragkonstruktion und berechtigt nicht zum Wohnen. Verzögerungen, ein unvollendetes Bauvorhaben und ausbleibende Genehmigungen bleiben Risiken. Wenn Sie es sich nicht leisten können, Ihr Geld länger als geplant in einem unfertigen Projekt zu binden, kann dieser Kaufzeitpunkt ungeeignet sein.
Wie lange dauert es von Akt 15 bis zur endgültigen Nutzungsfreigabe?
Aus Akt 15 allein lässt sich kein verlässlicher Termin für ein bestimmtes Gebäude ableiten. Die zuständige Behörde benötigt die vorgeschriebenen Unterlagen und kann die Genehmigung verweigern, solange Anforderungen nicht erfüllt sind. Lassen Sie sich die noch offenen Schritte schriftlich auflisten. Ihr Rechtsanwalt sollte außerdem prüfen, welche Folgen eine Verzögerung nach Ihrem Vertrag hat.
Bedeutet Akt 16, dass der Innenausbau vollständig fertig ist?
Nein. Die endgültige behördliche Freigabe betrifft die rechtmäßige Nutzung des Gebäudes, nicht jede einzelne Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer. Prüfen Sie den Kaufvertrag, die beigefügte Leistungsbeschreibung und Ihr Budget für Arbeiten, die Sie selbst bezahlen müssen. Für Angaben zu den jeweiligen Kavaleo-Projekten ist die Übersicht der Häuser maßgeblich.