Покупка на имот в България от разстояние: как се използва пълномощно

Можете да купите имот в България от разстояние, като упълномощите друго лице да подпише нотариалния акт вместо вас. Това е правно допустимо, но означава, че бихте могли да се обвържете с покупката на къща, в която никога не сте влизали. Пълномощното решава въпроса с подписването, но не премахва риска да изберете неподходящ имот. Ако имате възможност, направете личен оглед, преди да поемете обвързващ ангажимент.

Това ръководство има общоинформационен характер и не представлява правен съвет за конкретна сделка. Условията за всеки отделен имот следва да бъдат прегледани от независим български адвокат.

Мога ли да купя имот в България от разстояние, без да пътувам?

Да. С надлежно оформено пълномощно ваш представител може да се яви пред български нотариус и да подпише нотариалния акт вместо вас. Не е задължително да присъствате лично при изповядването на сделката. Това обаче не доказва, че продавачът притежава предлагания имот, че сградата може законно да се ползва или че договорът защитава интересите ви.

Прехвърлянето на собствеността продължава да се извършва по установения в България нотариален ред, а актът подлежи на вписване. Преди да платите, възложете на независим адвокат да провери собствеността, ипотеките и другите тежести, границите на имота и договора. Нотариусът не е ваш преговарящ и не извършва строително-техническо обследване.

Останалите етапи са обяснени в подробното ръководство за покупка на имот в България. Упълномощаването не отменя необходимостта от тези проверки.

Как да заверя пълномощно за покупка на имот в България от чужбина?

Най-напред възложете на български адвокат да изготви пълномощното и поискайте нотариусът, който ще изповяда сделката, предварително да потвърди, че формата му е приемлива. Можете да го подпишете пред българско консулско длъжностно лице или пред компетентен нотариус в държавата, в която се намирате. Според приложимите правила може да са необходими апостил и превод на български език.

1. Уточнете съдържанието. Посочете имота, страните по сделката и точните права, които предоставяте.
2. Потвърдете начина на заверка. Българското право по правило изисква едновременно нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието за този вид упълномощаване. В определени случаи може да бъде признат и документ, съставен при спазване на изискванията на чуждото право.
3. Явете се лично за удостоверяването. При заверка в българско консулство е необходимо лично явяване. При чуждестранен нотариус проверете дали извършваното удостоверяване отговаря на изискванията, а не представлява само заверка на подпис, когато това не е достатъчно.
4. Проверете нуждата от апостил и превод. Попитайте нотариуса в България каква легализация, превод и какви оригинални документи ще приеме.
5. Предайте документите. Не разчитайте, че изпратено по имейл сканирано копие ще бъде достатъчно за изповядването на сделката.

Министерството на външните работи на България посочва случаи на непризнати германски нотариални удостоверявания, при които не е било удостоверено съдържанието. С Решение № 101 от 5 април 2011 г. Върховният касационен съд разглежда признаването на документи, оформени съобразно приложимото чуждо право. Уточнете изискванията за вашия документ предварително, за да избегнете забавяне.

Какви права трябва да включва пълномощното за покупка на къща?

Пълномощното трябва да дава на представителя ви правата, необходими за конкретната покупка, но не и повече. Посочете имота и документите, които той може да подписва, и ограничете възможността за промяна на договорената цена и условия. Не предоставяйте без необходимост широки права за разпореждане с други активи, получаване на пари или сключване на бъдещи сделки.

Обсъдете с адвоката си следните предпазни мерки:

• Имот и страни: точно описание на придобивания имот и лицето, от което го купувате.
• Подписване: изрично посочване на нотариалния акт, декларациите и останалите документи, които представителят може да подпише.
• Плащания: яснота дали пълномощникът може да получава или превежда средства и при какви условия.
• Промени и преупълномощаване: изискване за вашето съгласие при съществени промени и при възлагане на правомощия на друго лице.
• Прекратяване: условия за изтичане на пълномощното и ред за оттеглянето му.

Това са препоръчителни мерки, а не задължителен законов списък за всяка сделка. Твърде общо пълномощно може да позволи действия, които не сте възнамерявали да разрешите. Използвайте адвокат, избран от вас, независимо от продавача. Повече информация има и в описанието на процеса на покупка от Kavaleo.

Какво не може да се провери или свърши изцяло от разстояние?

Пълномощното позволява друг човек да подпише вместо вас, но не може да установи дали къщата е в добро техническо състояние или дали ще ви хареса да живеете там. Възможно е да пропуснете влага, проблеми с отводняването, неудобен достъп или шум, които не личат от снимките. Банките и нотариусите също могат да изискват допълнителни документи или лично удостоверяване на самоличността.

Друг риск е външният вид да се обърка с правния статут. Една сграда може да изглежда завършена, без да е издаден необходимият документ за законосъобразното ѝ ползване. В разяснения на Министерството на икономиката, актуализирани на 18 юни 2025 г., са разграничени съответните разрешения и документи за въвеждане в експлоатация. Нека адвокатът ви установи кой документ е необходим за конкретната къща, а актуалната информация за имота проверявайте в страницата с имотите на Kavaleo.

Нотариалният акт сам по себе си не гарантира качествено строителство, приятна среда или изгодни договорни условия.

Как да проверя къща в България, без да я посещавам лично?

Поискайте видеооглед на живо, наемете независим строителен специалист за техническа проверка и възложете на адвокат да прегледа документите на имота. Тези проверки дават повече информация от рекламните снимки, но не заменят напълно личното посещение. Видеото може да пропуска проблеми извън кадър, а техническата проверка също има ограничения, които трябва да бъдат описани писмено.

1. Вие насочвайте видеоогледа. Поискайте да видите всяко помещение, пътя до имота, съседните парцели, границите и видимите дефекти. Настоявайте за необработени кадри от избрани от вас места.
2. Наемете независим специалист. Изискайте писмен доклад със снимки, установени проблеми и ясно посочени части, които не са могли да бъдат проверени.
3. Проверете правните документи. Нека адвокатът ви проучи собствеността, вписаните тежести, кадастралните данни и строителните книжа, вместо да разчита само на обясненията на продавача.
4. Разгледайте предишни обекти. Според информацията на Kavaleo всеки завършен проект на компанията се вижда на сателитни изображения (страницата „Защо Kavaleo“, проверена на 23 октомври 2026 г.). Така можете да установите наличието на сгради на това място, но не и качеството на изпълнението, законовото съответствие или удовлетвореността на купувачите.
5. Проверете именно избрания имот. Съпоставете документите и описанието му с актуалната информация в страницата с имотите на Kavaleo, а не със снимки от друг проект.

Изисквайте писмени отговори и изяснете кои въпроси остават непроверени. Нито един доклад не премахва всички рискове.

Трябва ли все пак да посетя България, преди да купя къща?

Да. Ако имате реална възможност да пътувате, разгледайте лично къщата и околността, преди да поемете обвързващо задължение. Това е особено важно, ако никога не сте посещавали района на Бургас. Пълномощникът може да подписва документи, но не може да реши вместо вас дали местоположението, достъпът, съседите и ежедневната среда ви устройват.

Съществува и реално транспортно неудобство. Международните полети от летище Бургас са до голяма степен сезонни, както показва съобщението на оператора Fraport от 26 март 2026 г. за летните маршрути. Извън активния сезон може да няма директен полет от вашия град. Възможно е да се наложи прекачване или допълнително пътуване по суша от друго летище, което увеличава времето и разходите.

Неудобното пътуване все пак е по-добро от покупката на неподходяща къща. Посетете имота веднъж, а после, ако е необходимо, приключете сделката чрез пълномощник. Ако пътуването е невъзможно, поръчайте независими проверки. Ако не можете да осигурите и тях, обмислете отлагане на покупката.

Какво трябва да проверя преди окончателното изповядване на сделка от разстояние?

Преди пълномощникът ви да подпише, потвърдете, че нотариусът в България приема пълномощното, че адвокатът е проверил собствеността и договорните условия и че е извършен независим оглед. Уточнете окончателната цена, банковата сметка за плащане, условията за финансиране и последиците при забавяне. Ако съществен въпрос остава без отговор, не подписвайте само за да спазите определен срок.

Мога ли да упълномощя строителния предприемач да подпише вместо мен?

Възможно е, но предприемачът е и продавачът и има интерес сделката да бъде приключена. Това създава конфликт на интереси, ако същата страна контролира както условията по продажбата, така и подписването от ваше име. По-разумно е да упълномощите независимо лице. Ако продавачът предложи представител, нека вашият адвокат провери неговите правомощия и чии интереси защитава.

Може ли българско консулство да завери пълномощното ми?

Българските консулски длъжностни лица могат да извършват определени нотариални удостоверявания на документи за ползване в България при спазване на приложимите изисквания. Необходимо е лично явяване, а според случая може да има изисквания за езика на документа или за преводач. Проверете предварително дали конкретното консулство може да удостовери именно вашето пълномощно и какви документи трябва да носите.

Апостилът доказва ли, че сделката е юридически безопасна?

Не. Апостилът удостоверява произхода на официалния документ, но не потвърждава договорената цена, правото на собственост върху имота или добросъвестността на пълномощника. Хагската конвенция от 5 октомври 1961 г. урежда удостоверяването на документи, а не безопасността на сделката. Вашият български адвокат трябва отделно да провери пълномощното, правомощията и договорните условия.

Мога ли да купя къща в строеж, без да идвам в България?

Възможно е, но финансовият риск изисква особено внимание. Може да платите значителни суми, преди сградата да бъде завършена или преди да придобиете собствеността. Българският адвокат Ива Петкова обяснява в материал, актуализиран на 2 ноември 2026 г., че при несъстоятелност на предприемача купувачите само с предварителен договор може да се окажат необезпечени кредитори. Връщането на парите може да бъде трудно. Настоявайте за договорни гаранции, доказателства за изпълнените етапи, независими проверки и актуални документи за конкретния имот от страницата с имотите на Kavaleo.

Ако обмисляте имот от чужбина, редът има значение: вижте каквото можете, възложете независими проверки и едва тогава упълномощете някого да подпише. Актуалните къщи са в страницата с имотите на Kavaleo, а стъпките при покупка – в описанието на процеса на покупка. За оглед или видеооглед на живо пишете на info@kavaleo.eu или се обадете на +359 888 909 188.